Staat er een schutting, heg of andere vorm van erfafscheidingen op uw eigen grond, dan kunt u zelf beslissen wat u ermee doet. U dient zich aan de regels van de afscheiding te houden, zoals de maximale hoogte. Als de grens zich toevallig aan de grens bevindt, moeten er afspraken worden gemaakt met buren welke regels gelden en waar de erfafscheidingen liggen.
Het plaatsen van een erfafscheiding
Het is uiteraard toegestaan om een erfafscheiding op uw eigen grond of op de erfgrens met de buren te plaatsen. Als u op uw eigen grond bouwt betaalt u zelf de kosten, bent u eigenaar en hoeft u geen toestemming te vragen van de buren. Wel bent u verplicht om u aan de regels voor erfafscheidingen te houden.
Bij het plaatsen van de erfafscheiding op de erfgrens, zijn u en uw buren samen eigenaar hiervan. Het is hierbij van groot belang dat u onderling duidelijke afspraken maakt en het eens bent over de afscheiding. U betaalt beide de helft van de totale kosten die hierbij gemoeid zijn. U kunt hiervoor bij onenigheid een mediator of buurtbemiddelaar inschakelen.
Erfafscheiding hoogte
Een schutting, muur of hek naast en achter een huis mag maximaal 2 meter hoog zijn. Aan de voorkant van het huis is de maximale hoogte 1 meter maar voor bomen en heggen is er geen limiet. Echter mogen deze niet te dicht bij de erfgrens worden geplaatst.
Het bepalen van de erfafscheidingen
Perceelgrenzen (en andere erfafscheidingen) worden in principe tot op de centimeter nauwkeurig in registers vastgelegd. Afhankelijk van uw situatie kunt u zelf beslissen hoe u de grens nauwkeurig bepaalt en of u de erfafscheidingen naar centimeters wilt laten zakken. Daarom kunt u de erfafscheidingen op veel manieren bepalen:
Nauwkeurige bepaling van de grens: grensreconstructie
Als de exacte locatie of wettelijke locatie belangrijk voor u is, kunt u het beste een landmeter een erfafscheidingen reconstructie laten uitvoeren. U kunt de officiële grens bekijken via de geplaatste piketpunten. In het geval van een conflict met een buurman kan dit de situatie natuurlijk duidelijk maken.
Wanneer slechts één partij om reconstructie van de erfafscheiding op de erfgrens vraagt, is het meestal niet mogelijk om vrij de erfafscheiding te betreden, terwijl de andere partij haar belangen niet kan (laten) behartigen.
Dan kunnen er vragen zijn over de bewijskracht van erfafscheidingen/ grensreconstructie. De afwezige partij had immers informatie kunnen verstrekken die tot andere resultaten zou kunnen leiden. Dit is weer een vak apart en wanneer er in de plaatselijke gewoonte of APV niets over vermeld staat kunt u een jurist of advocaat inschakelen.
Nauwkeurige bepaling: kadastrale kaart met afmetingen
Als de exacte locatie niet van belang is, kunt u met behulp van de kadastrale kaart met de meetresultaten zelfstandig of onderhandelen om te kijken waar de erfafscheidingen liggen. Dit is een kadastrale kaart waarop de erfafscheidingen van onroerend goed voor u zijn getekend.
Deze heeft een afwijking van ongeveer 10 cm en is dus wettelijk ongeldig. Als het probleem met buren wordt opgelost, worden de kosten voor het bepalen van de kenmerkgrens verlaagd.
Globale erfafscheidingen van het onroerend goed: kaart zonder afmetingen
Voor zeer globale locaties kunt u online kadastrale kaarten bekijken.
Let op: Als u alleen wilt werken, let dan op de erfafscheidingen. Als de afrastering bijvoorbeeld al jaren "fout" is, kunnen er "grensbeperkingen" van toepassing zijn voor de erfafscheidingen.
Veroudering van erfafscheidingen
De erfafscheidingen die in het Kadaster staan, zijn niet altijd actueel. De grenzen van het erf kunnen veranderen als gevolg van voorschriften. Deze verjaringen kunnen worden geregistreerd bij het kadaster, maar er zijn voorschriften voor verjaringen vereist.
De verjaringstermijn kan op basis van goede trouw binnen 10 jaar beginnen. We hebben het echter over erfafscheidingen waarvan het eigendom is geregistreerd in het kadaster, een openbaar register dat door iedereen kan worden gebruikt.
Omdat iedereen toegang heeft tot het erfafscheidingen register, zal er nooit oprechtheid zijn. Daarom zal een persoon die onoprecht zwaardere recepten gebruikt, 20 jaar meegaan. Na 20 jaar kan de grond vervallen, wat leidt tot grensveranderingen.
Huurrecht en erfafscheidingen
Wetgevers plaatsten de verplichtingen van de verhuurder in de gebrekkige bepalingen van het Burgerlijk Wetboek. Dit betekent kort gezegd dat als de buurman van een huurder overlast veroorzaakt, de verhuurder verplicht is om op te treden tegen degene die de intimidatie heeft veroorzaakt.
Zo geldt dit ook wanneer er spraken is van een overschrijding van erfafscheidingen. Als de dader een huurder is van dezelfde verhuurder, heeft de verhuurder vele mogelijkheden om tegen de dader op te treden.
Maakt de verhuurder geen gebruik van deze mogelijkheden, dan gaat de wet ervan uit dat er sprake is van een gebrek en kan de huurder die met het ongemak wordt geconfronteerd een evenredige huurprijsvermindering vragen, en soms zelfs (verdere) compensatie. Bij erfafscheidingen komt dit vaak niet zover.
Advocaat inschakelen bij erfafscheidingen
Meestal wordt een garage of schuur gedeeltelijk gebouwd op het terrein van de buren. Dit gebeurt meestal per ongeluk omdat er geen rekening met erfafscheidingen wordt gehouden, daarom wordt vaak geconstateerd dat het gebouw pas laat op de juiste plek staat.
Schakel bij het verkeerd inschatten altijd een jurist of advocaat in met kennis van erfafscheidingen. Ook bij overige vragen over erfafscheidingen kunt u bij ons terecht.