Wanneer u een appartement of andere gedeelde woning koopt, wordt u automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars VvE. De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud van het gehele pand, daarnaast wordt er in een VvE opgenomen welk lid een bepaalde verantwoordelijkheid draagt.

Vaak is een VvE actief alleen soms is de VvE slapend. Wanneer dit tweede van toepassing is kan de VvE weer worden ingeschakeld. De VvE geeft aan wat uw rechten en plichten zijn. Alhoewel de vereniging al uit meerdere personen bestaat, is het mogelijk dat een ieder deel uitmaakt van meerdere VvEs.

Actieve VvE

De actieve VvE heeft een bestuur. Dit kan een van de eigenaren van het appartement zijn. U kunt ook externe toezichthouders inhuren, zoals administratiekantoren. De actieve VvE komt minimaal één keer per jaar bijeen en is verantwoordelijk voor het financieel beheer.

Een vereiste is dat de VvE staat ingeschreven in het Handelsregister. Anders kan het niet tot een actieve VvE worden gerekend. Uiteindelijk heeft iedereen baat bij een actieve VvE aangezien dit veel voordelen met zich meebrengt en kan zorgen voor een betere kostenverdeling binnen leden van de VvE.

VvE vereniging van eigenaren.jpg

Vereisten van een actieve VvE

De volgende punten zijn essentieel voor een actieve VvE, anders wordt het tot een slapend VvE benoemd:

  • De VvE staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel
  • Actieve bijdrage aan het MJOP
  • Gedeelde liquide reserve binnen de VvE
  • Het aanhouden van een onderhoudsreserve (jaarlijkse kosten)
  • Jaarlijkse vergadering met notulen
  • Verplicht Meerjarig Onderhoudsplan (MJOP)
  • Splitsingsakte met gezamenlijke verzekering van het pand
  • De totale gezamenlijke verzekering binnen de VvE
  • Er is een VvE-bestuur met bijbehorende rolverdeling
  • Het opstellen van een exploitatierekening (staat van baten en lasten) met bijbehorende notities en toelichtingen
  • Een ondertekende jaarrekening door het bestuur van de VVE
  • Controle op de jaarrekening door de kascommissie
  • Het gezamenlijk actie bij het einde van een erfpachtovereenkomst
  • Jaarlijkse balans

Verzekeringen binnen een actieve VvE

De VvE dient een opstalverzekering af te sluiten. Als u als VvE een woningverzekering afsluit, voegt u hier de condo-voorwaarden toe. In deze bijzondere appartementclausule is geregeld dat als de eigenaar schade veroorzaakt, de verzekeraar niet kan weigeren een VvE-vergoeding te betalen.

Wat ook erg belangrijk is zijn aparte, maar veel voorkomende problemen te controleren. ook of het glas co-assurant is; meestal heb je een aparte glasverzekering nodig binnen een VvE.

Naast woonverzekeringen biedt MR 1983 ook een verplichte aansprakelijkheidsverzekering. Als er bijvoorbeeld een dakbedekking valt, dekt deze verzekering de mogelijke schade aan bijvoorbeeld een auto.

De verzekeringen die binnen een VvE niet verplicht zijn, maar wel worden aanbevolen, zijn bestuurdersaansprakelijkheidsverzekeringen en rechtsbijstandsverzekeringen. Op deze manier voorkomt u schade veroorzaakt door acties van bestuurders en juridische conflicten met aannemers.

De belangrijkste verzekeringen voor een VvE

  • (Gezamenlijke) Gebouwenverzekering (Collectieve opstalverzekering) (o.b.v. actuele herbouwwaarde)

  • Een extra dekking voor persoonlijke verbeteringen door appartementseigenaren

  • Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering

  • Rechtsbijstandverzekering

  • Aanvullende glasverzekering

  • Wettelijke Aansprakelijkheidsverzekering

De voordelen van een actieve VvE

Een goed functionerende Vereniging van Eigenaren biedt u de volgende voordelen:

  • Een hogere (verkoop) waarde van uw woning. Met een actieve VvE weet u immers zeker dat het pand goed wordt onderhouden en dat er voldoende reserves zijn
  • Een goede organisatie binnen de VvE kan belangrijke beslissingen nemen en vastleggen over het gebouw waarin u woont;
  • Bij groot onderhoud kan de VvE gebruik maken van de liquide middelen. Als het onderhoud op tijd wordt uitgevoerd, kan een stijging van de onderhoudskosten worden voorkomen
  • Zelfs de kosten van levensonderhoud moeten worden gehandhaafd. Bij plotseling achterstallig onderhoud is elke maand een gelijk bedrag aangenamer dan een grote uitgave.
  • Collectieve woonverzekeringen zijn niet alleen verplicht, maar zijn meestal ook goedkoper als u deze via de VvE afsluit.

Slapende VvE

Een Slapende Vereniging van Eigenaren (VvE) is een VvE die inactief is en niet jaarlijks bijeenkomt. U kunt een slapende VvE eenvoudig activeren. De wordt eerst geregistreerd bij de Kamer van Koophandel (KvK). Daarna volg je een stappenplan om ongeldige verenigingen van eigenaren "wakker te maken".

Hiervoor is een startbijeenkomst nodig, ook wel oprichtingsbijeenkomst genoemd. Tijdens deze vergadering werd de raad van bestuur benoemd. Tijdens de vergadering wordt ook het bedrag aan verplichte reserves en individuele giften bepaald.

Nadelen van een slapende VvE

Een goed samenhangende VvE is erg belangrijk anno nu, dit kan dus alleen wanneer de VvE actief is. Er hangen dus een flink aantal grote nadelen aan een slapende VvE, welke een grote impact op uw woonsituatie kunnen hebben:

  • Het brengt een wettelijke verplichting met zich mee om actief te opereren. Niet-naleving is een economische misdaad en kan worden bestraft met een boete
  • Verantwoordelijkheid. Ieder lid is aansprakelijk voor schade en boetes
  • Onverwachte uitgaven als gevolg van onderhoud of claims
  • Hogere verzekeringspremies. Groepsverzekering is altijd goedkoper
  • Claimproblemen. Als er schade optreedt, kunnen verzekeringsmaatschappijen elkaar de schuld geven.
  • Moeilijker te verkopen. De vraagprijs voor het financieren van de koper is klein, waarmee bij het bieden rekening is gehouden
  • Financiering is moeilijker. De geldschieter van de VvE heeft een strikt beleid
  • De kans op achterstallig onderhoud is groter. Daarom is de waarde van het onderpand klein. Het maken van bouwrapportages brengt extra kosten met zich mee
  • Er zijn meer mogelijkheden voor verplichte bouwkeuringen. De assessor dient achterstallig onderhoud te melden
  • Voor dringend of achterstallig werk zijn extra bijdragen waarschijnlijker binnen de VvE
  • Er is de mogelijkheid van gemeentelijke kennisgeving. De verplichting hebben om werkzaamheden uit te voeren
  • De taxateur vermeldt de status in het taxatierapport, waardoor er andere problemen ontstaan ​​bij de hypotheekaanvraag
  • De totale kosten van achterstallig onderhoud van het complex moeten worden gebudgetteerd in een eigen financieringsplan. Dit wordt dus niet meegenomen in de VvE aangezien deze slapend is.

Er komen dus veel risico's bij kijken. Een slapende VvE kan veel problemen opleveren voor eigenaren en eigendommen. Wanneer een Vereniging van Eigenaars niet actief is, wordt het pand niet goed onderhouden. Samengevat zijn dit de grootste zorgpunten bij een slapende VvE:

  • Daling van de woningwaarde
  • De renovatie- en onderhoudskosten zijn hoog
  • Geen verantwoordelijkheid voor onkosten
  • Er is geen prettige leefomgeving

Van een slapende VvE naar een actieve VvE

U kunt een Vereniging van Eigenaars opnieuw activeren. Dit kost tijd en moeite. Maar u kunt er uiteindelijk voor zorgen dat de vereniging weer aan de formele eisen voldoet. U kunt de onderstaande stappen volgen.

Verzamel alle belangrijke gegevens

De eerste stap is het verzamelen van alle belangrijke informatie over de VvE om een ​​nieuwe managementafdeling op te richten. Het gaat om de akte van de afdeling, het huishoudelijk reglement en het financiële overzicht. Zijn er interne voorschriften en heeft de VvE een contract getekend? Dan zijn ze ook belangrijk.

Meeting met bewoners

Nadat je alle informatie hebt ingevuld, kunt u een afspraak maken met de gebouwbewoners. Bereid van tevoren de agenda voor en bespreek alle punten. Tijdens dergelijke bijeenkomsten kan de vereniging alleen besluiten nemen over de agendapunten.

Tijdens het gesprek wordt er een directeur van de VvE benoemd. Zorg ervoor dat u als VvE staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Er moet ook een bankrekening worden geopend. Ten slotte moet u bepalen wie verantwoordelijk is voor het budget en meerjarenonderhoudsplan MJOP.

VVE meeting.jpg

Ontwikkel een actieplan

Daarna kan er gewerkt worden aan het budget en het plan van aanpak van het onderhoudsplan. Het is ook belangrijk om een ​​opstalverzekering voor de Vereniging van Eigenaars af te sluiten. Nadat de vergoeding is afgerond, kan ook het bedrag van de servicekosten worden bepaald. Deze worden (meestal) maandelijks betaald door de leden van de VvE.

Plan een tweede afspraak

Als al deze zaken zijn opgelost, moet een nieuwe vergadering worden ingepland. Zo kunnen alle afspraken met alle bewoners van het complex worden besproken. Aan het einde van de bijeenkomst is het plan afgerond en is VvE weer actief.

Blijf actief

Hierna is het zaak dat de vereniging ook actief blijft. Daarvoor moet er minstens een keer per jaar worden vergaderd. Belangrijk is dat de penningmeester en de directeur hun verantwoordelijkheid blijven oppakken. Zo wordt er voorkomen dat de VvE weer slapend wordt.

Samengevat de belangrijkste punten

  • Vraag de splitsingsakte aan bij de notaris;
  • Inschrijving van de VvE bij de Kamer van Koophandel;
  • Open een bankrekening op naam van VvE;
  • Zorg voor de nodige verzekeringen;
  • Financieel beheer opzetten;
  • Verzorgen van ledenbeheer en bepalen VvE-bijdrage;
  • Opstellen van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP);
  • Houd een actieve vergadering en verdeel de rollen.

Overige aandachtspunten bij een VvE

Tot zover is uitgelegd wat de grote verschillen zijn tussen een actieve VvE en een slapende VvE. Naast de voor- en nadelen van deze twee zijn er nog een aantal belangrijke punten om rekening te houden bij een VvE.

Onderhoudsfond

Dit bedrag moet voldoende zijn om aan het meerjarenonderhoudsplan te voldoen. Dit is de basis. Als er geen MJOP is, moet het bedrag tussen 2018 en 2020 worden verhoogd naar 1,5% van de herbouwwaarde.

De waarde van de wederopbouw moet blijken uit de collectieve opstalverzekering (pandverzekering). Veel geldverstrekkers eisen dat de (minimum) verplichtingen duidelijk worden vermeld.

Het gaat om de "Wet verbetering functioneren Vereniging van Eigenaars". Vóór de invoering van deze wet had de markt al onderhandeld over hoe een VvE actiever te maken. In de Memorie van Toelichting op de Wet wordt beschreven wat er wordt overwogen en de redenen daarvoor.

Financieringsmogelijkheden voor een VVE

  • De VvE kan (achterstallige) onderhoudsuitgaven financieren. Deze financieringsmogelijkheden zijn beperkt tot enkele aanbieders. Het gaat om energiebesparende leningen van de VvE.
  • AdvocaatHulp kan een Vereniging van Eigenaars bijstaan ​​met advies bij het aanvragen van dergelijke fondsen

De aansprakelijkheid van een VvE

  • Volgens de splitsingsakte is elke appartementseigenaar lid van de vereniging van eigenaren. Dit betekent dat iedereen ook verantwoordelijk is tegenover de vereniging. Het niet naleven van de bovenstaande regels zonder een actieve vereniging van huiseigenaren wordt beschouwd als een economisch misdrijf.
    Hiervoor zijn zware straffen vereist. Daarom is het verstandig ervoor te zorgen dat de VvE actief is en voldoet aan andere eisen die door het bestuur van de VVE worden gesteld.

  • De Vereniging van Eigenaars kan bijvoorbeeld worden aangesproken wanneer er dakpannen naar beneden waaien, wanneer er voegwerk loskomt of wanneer er schade is aan een veranda. Indien een derde schade lijdt en aansprakelijk kan worden gehouden voor de VvE, kunnen deze derden individuele leden aansprakelijk stellen.

Het collectief verzekeren van een pand

  • De kosten van een verzekering voor individuele appartementsrechten zijn ongeveer 25% hoger dan de kosten van een dergelijke appartementsverzekering als onderdeel van het gehele gebouw.
  • Op grond van de splitsingsakte van bijna alle afdelingen is de vereniging verplicht om een ​​gezamenlijke (collectieve) bouwverzekering (bouwverzekering) af te sluiten.
  • Bij schade is het altijd duidelijk bij welke verzekeraar de schade moet worden ingediend.

Splitsingsakte

De splitsingsakte is een notariële akte die wordt opgemaakt bij de aankoop van het appartement. Bij particuliere woningen is dit niet nodig, maar als je een appartement koopt, koopt u feitelijk een deel van het hele pand. De gedetailleerde informatie en rechten van het appartement zijn vastgelegd in de splitsingsakte, bijvoorbeeld:

  • Locatie van gebouwen en percelen
  • Lijst met items die bij het appartement horen, welke delen openbaar zijn en welke privé zijn
  • Wie is de eigenaar van het appartement
  • Hoe appartementsrechten vast te leggen in het kadaster
  • Welk afdelingsreglement van de VvE (VvE) is van toepassing

VvE bijeenkomst.jpg

Het verschil tussen Vereniging van Eigenaars en Vereniging van Eigenaren

In het vastgoedrecht komen we vaak "VvE", "Verenigingen van Eigenaren", "Verenigingen van Eigenaars" of "woningcorporaties" tegen. De leden van deze verenigingen zijn minstens eigenaren van onroerend goed, zoals appartementen in gebouwen of bungalows op vakantieparken. Toch zitten er kleine verschillen in de begrippen.

Vereniging van eigenaars (de “VvE”)

De Vereniging van Eigenaars heet "VvE" en wordt veelal gebruikt voor huizen met meerdere verdiepingen, zoals appartementen of grachtenpanden. VvE wordt bijvoorbeeld ook toegepast op bungalowparken. VvE heeft een aparte regeling in het Burgerlijk Wetboek (Boek 5).

Leden van de Vereniging van Eigenaars bezitten appartementen in gebouwen. Degenen die het recht hebben om het appartement te gebruiken, hebben exclusief gebruik van de privé-delen (verdieping, berging en parkeerplaats), en niet-exclusief gebruik van de openbare delen van het gebouw (trappenhuis, lift of gedeeld dakterras). De leden zijn gezamenlijk eigenaar van de openbare delen van het gebouw.

De oprichting van VvE is een organisatievorm die wordt gebruikt om gebouwen te beheren, te onderhouden en lasten te beheersen. De raad van bestuur van de Vereniging van Eignaars kan bestaan ​​uit appartementseigenaren. Beheerstaken kunnen ook worden uitgevoerd door externe bureaus.

De oprichting van een VvE is wettelijk geregeld. Nadat het gebouw is opgedeeld in appartementen, wordt een Vereniging van Eigenaars opgericht en legaal geëxploiteerd om er een rechtspersoon van te maken. Dit is vastgelegd in het spin-off contract.

In een dergelijke splitsingsakte wordt meestal verklaard dat de (model) bepalingen van toepassing zijn. Afbakeningscontracten en regelingen omvatten naast wetten ook regelingen in de VvE. Dit kan worden aangevuld met een huishoudelijk reglement.

De vereniging van eigenaars.jpg

Vereniging van eigenaren (de “coöperatie”)

Een Vereniging van Eigenaren is vaak een coöperatie bij vakantieparken of op bedrijventerreinen, maar in het verleden werden ze soms gebruikt voor bewoning met meerdere verdiepingen in gebouwen.

De rechtsvorm van een Verenigingen van Eigenaren is gewoonlijk "coöperatieve verenigingen" of "coöperaties", en wordt beheerst door de verenigingswet die is vastgelegd in het burgerlijk wetboek (Boek 2).

Volgens de statuten van de vennootschap moeten coöperaties zichzelf doelen stellen om in bepaalde materiële behoeften van hun leden te voorzien (artikel 2:53 BW). Coöperaties hebben in vergelijking met VvE een commercieel karakter.

Daarom zijn coöperaties in vakantieparken of bedrijventerreinen niet beperkt tot het onderhouden van openbare ruimtes. Coöperaties exploiteren doorgaans parken (huurbungalows), al dan niet samen met beheermaatschappijen of ontwikkelingsmaatschappijen.

Coöperaties zullen niet ontstaan ​​via juridische operaties zoals een VvE. De oprichting is bijvoorbeeld het initiatief van de projectontwikkelaar (al dan niet samen met de gemeente). Zodra een gebied zich ontwikkelt tot resort of bedrijventerrein, kan een coöperatie worden opgericht.

Bij de eerste uitgifte van grond (met bungalows of kantoorpanden) wordt de eerste koper geacht lid te zijn geworden van de coöperatie, zodat hij in de toekomst de kosten en investeringen van het park kan delen.

Iedereen die in een huizencomplex woont is automatisch lid van de vve. Alle vve leden moeten dan ook bij de vergadering van eigenaars zijn om gemeenschappelijke zaken te bespreken zoals het onderhouden van de gemeenschappelijke ruimte.

Iedereen wordt namelijk gezien als mede eigenaar en is dus ook verantwoordelijk voor het onderhoud van het gebouw. Vve s zijn de vereniging eigen huis van gezamenlijke gebouwen. Er zitten echter wel een verschil tussen verenging van eigenaren en vereniging van eigenaars.

Wanneer u aanwezig moet zijn bij een vergadering zal u veelal via e mail worden doorgestuurd door de voorzitter van de vve.